주담대 받을 때 중요한 KB시세와 주택 규제 용어 알아보기

주택을 매수하기 위해 필요한 자금은 보통 시중 은행과 보증 공사/보험사를 통해 주택담보대출을 받는다. 부린이의 경우, 현재 매매가 기준으로 LTV 비율만큼 나올거라고 흔히 생각할 수 있는데, 실제 은행에 가서 상담해보면 생각했던 대출금보다 덜 나오는 경우가 많다. 그 이유는 주담대를 받을 때는 보통 KB부동산 시세 기준으로 적용되기 때문이다.

출처_게티이미지

예를 들어 투기조정지역인 서울 답십리동에 있는 '동아 아파트' 32평 기준(108.68㎡)으로 살펴보자면, 현재 기준 매매가 8.7억인데 KB 리브온 사이트에서 일반 평균가 시세로 보면 8.15억으로 5천 5백만원 정도 차이가 나는 것을 알 수 있다. 은행에서는 해당 주택의 가격을 객관적으로 평가해놓은 금액인 KB 시세 기준으로 측정하기 때문이다. 9억 원까지는 LTV 40% 비율로 대출이 가능해서 3억 4천 800만원이 아닌 3억 2천 600만원이 최대 받을 수 있다.

 

출처_KB 리브온

주택 대출에 관련 규제 용어도 함께 알아보려고 한다. 크게 LTV, DTI, DSR로 나뉘는데 향후 주택을 매수할 계획이 있다면 이 3가지의 기본 용어는 익혀두자!

 

"집값 대비 얼마까지 대출이 가능한가요?"

LTV(Loan to value ratio)
주택담보비율
: 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

 

주담대를 받을 때 가장 많이 접하는 용어가 LTV일 것이다. 매입할 집의 가치를 기준으로 몇%까지 대출 받을 수 있을지 나타내는 지표이다. 무주택자 기준 투기과열지역의 경우 9억 원 이하는 LTV 40%, 9억 원 초과는 LTV 20%를 대출 받을 수 있다. 만약 12억 원의 주택 구입시 9억 X 40% + 3.6억 X 20% = 0.6억으로 총 4.2억 원을 빌릴 수 있다.

 

"소득 대비 얼마까지 대출이 가능한가요?"
DTI(Debt To Income ratio)
총부채상환비율
: 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율

 

원금과 이자의 합이 연소득을 보았을 때 차지하는 비율을 의미하며 대출을 상환할 능력을 따지는 지표이기도 하다.

예를 들어 연소득이 4천만 원이고 DTI가 40%라면 매년 갚아야할 원금과 이자가 연 1.6천만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한된다. 소득이 많은 사람일 수록 대출을 받을 수 있는 금액이 높아진다.

 

• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

"총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가요?
DSR(Debt Service Ratio)
총체적상환능력비율

: 대출자의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율

 

모든 금융대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 주담대, 신용대출을 비롯해 마이너스 통장, 자동차 할부 등 포함한 모든 금융회사의 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다고 한다.

 

• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

LTV, DTI 규제

[투기과열지구]

1. LTV

9억 원 이하: 40% / 9억 원 초과: 20% / 15억 원 초과: 대출 불가

2. DTI 40%

 

[조정대상지역]

1. LTV

9억 원 이하: 50% / 9억 원 초과: 30% / 15억 원 초과: 30%

2. DTI 50%

 

[비규제지역]

1. LTV

금액 상관 없이 70%

2. DTI 60%

 

 

(깊게 들어가면 어려우니 평소 대출 이자나 성실하게 잘 갚자)